Onderhuur

Mag een huurder onderverhuren?

Bij woonruimte is het uitgangspunt: nee. Een huurder van woonruimte mag het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik geven (art. 7:244 BW).

Op die regel bestaat één uitzondering. Een huurder van een zelfstandige woning die daar zelf zijn hoofdverblijf heeft, mag een deel van de woning aan een ander in gebruik geven. Denk aan een kamer. De hele woning doorverhuren mag dus nooit, een kamer verhuren terwijl de huurder er zelf woont wel.

Die uitzondering is geen dwingend recht. In het huurcontract kunt u ook het verhuren van een deel verbieden of afhankelijk maken van uw toestemming. De meeste huurcontracten doen dat ook.

Ook korte verhuur aan toeristen via een platform als Airbnb geldt in de rechtspraak doorgaans als het in gebruik geven aan een ander. Een paar nachten per keer maakt dat niet anders.

En bij bedrijfsruimte?

Daar is het omgekeerd. De huurder van bedrijfsruimte mag in beginsel wel onderverhuren, tenzij hij moest aannemen dat u daar redelijke bezwaren tegen zou hebben (art. 7:221 BW). Wilt u dat niet, leg dan in het huurcontract vast dat onderverhuur en ingebruikgeving aan derden alleen met uw schriftelijke toestemming mogen.

Uw huurder verhuurt door zonder toestemming. Wat nu?

Verboden onderverhuur is een tekortkoming van de huurder. Dat geeft u de mogelijkheid de huur te beëindigen. Bij woonruimte en bedrijfsruimte kan dat alleen via de rechter (art. 7:231 BW). Meestal vordert u ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Alles staat of valt met het bewijs. U moet aannemelijk maken dat een ander in de woning woont of verblijft en dat de huurder er zelf niet (meer) woont. Denk aan verklaringen van buren, de inschrijving in de basisregistratie personen, advertenties op verhuurplatforms, post en naambordjes of het energieverbruik. Wees voorzichtig met eigen speurwerk, want ook bij onderzoek naar onderverhuur gelden grenzen aan wat u mag vastleggen.

Heeft de huurder aan de onderverhuur verdiend, dan kunt u schadevergoeding vorderen. De rechter mag die schade begroten op de winst die de huurder heeft gemaakt (art. 6:104 BW). Hij is daarin wel terughoudend als die winst veel groter is dan uw vermoedelijke schade (HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893).

Een boete in het huurcontract

Veel huurcontracten bevatten een boete voor verboden onderverhuur, soms met een plicht om de ontvangen huur af te dragen. Bij een huurder die consument is, moet de rechter zo'n beding uit zichzelf toetsen op oneerlijkheid. Daarbij kijkt hij ook naar het gezamenlijke effect van boete en afdracht (HR 26 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:340 en HR 8 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2275). Een boete die in verhouding staat tot het verbod houdt het beste stand.

Let op: de onderhuurder kan blijven

Dit is de valkuil waar veel verhuurders in lopen. Heeft de onderhuurder een zelfstandige woning gehuurd en daar zijn hoofdverblijf, dan eindigt zijn huur niet vanzelf als de huur met uw huurder eindigt. U zet de onderhuur dan van rechtswege voort (art. 7:269 BW). Dat geldt ook als de onderverhuur verboden was, en ook als de hoofdhuur eindigt doordat de rechter haar ontbindt.

U kunt daar wel iets tegen doen, maar u moet er zelf binnen zes maanden mee naar de rechter. Die kan de huur met de onderhuurder laten eindigen, bijvoorbeeld om een van deze redenen:

• De onderhuur was kennelijk bedoeld om de onderhuurder de positie van huurder te geven.
• De onderhuurder biedt financieel onvoldoende zekerheid.
• De onderhuurder heeft geen huisvestingsvergunning, terwijl die voor de woning wel nodig is.

Houd daar vanaf het begin rekening mee. Een procedure tegen de huurder die de onderhuurder buiten beschouwing laat, lost het probleem vaak maar half op.

Verhuurt de huurder alleen een kamer terwijl hij er zelf blijft wonen, dan geldt deze bescherming niet. Die onderhuurder heeft tegenover u geen eigen recht om te blijven als de hoofdhuur eindigt.

Wat regelt u vooraf in het huurcontract?

• Een duidelijk verbod op onderverhuur en ingebruikgeving aan derden, ook van een deel en ook voor korte periodes, of een eis van voorafgaande schriftelijke toestemming.
• De verplichting voor de huurder om zelf zijn hoofdverblijf in de woning te hebben.
• Een boete die in verhouding staat tot de overtreding.

Wilt u een bestaand contract laten beoordelen, of vermoedt u onderverhuur? Neem dan contact met ons op. Wij bekijken wat u kunt bewijzen en in welke volgorde u het beste kunt handelen.