Huurrecht

Drie soorten huur, drie sets regels

Het huurrecht kent drie regimes met elk hun eigen wettelijke regels:

• woonruimte
• middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels, horeca en ambachtsbedrijven
• overige bedrijfsruimte, zoals kantoren, praktijkruimten en opslag

Welk regime van toepassing is, bepaalt wat u als verhuurder wel en niet kunt. Dat geldt voor de huurprijs en de looptijd en vooral voor de beëindiging van de huur. Onze advocaten zijn in alle drie de regimes thuis. Wij staan ondernemers, particuliere verhuurders en woningcorporaties bij.

Waarmee wij verhuurders helpen

In het huurrecht geldt meer dan elders dat voorkomen beter is dan genezen. Een goed contract en tijdig advies besparen procedures en dus kosten. Loopt er een huurachterstand op? Dan berekent u met onze rekentool incassokosten alvast zelf welke incassokosten wettelijk zijn toegestaan.

Het woonruimte-huurrecht is flink veranderd

Welke huurcontracten zijn er voor woonruimte?

Sinds 1 juli 2024 is het contract voor onbepaalde tijd weer de hoofdregel. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet meer vanzelf als de termijn verstrijkt. Er moet dan worden opgezegd en daarvoor gelden dezelfde beperkte gronden als bij een vast contract (art. 7:271 lid 1 BW).

Op die hoofdregel bestaat een uitzondering. Verhuurt u voor twee jaar of korter aan iemand die valt onder een van de groepen die bij algemene maatregel van bestuur zijn aangewezen? Dan eindigt de huur wel van rechtswege. Daarvoor geldt een strikte voorwaarde. U moet de huurder niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand voor de einddatum schriftelijk laten weten wanneer de huur afloopt. Bent u te vroeg of te laat, dan loopt het contract voor onbepaalde tijd door. U kunt het dan alleen nog op de wettelijke gronden beëindigen.

Let ook op een tweede valkuil. Sluit u na een contract van twee jaar of korter aansluitend een nieuw contract met dezelfde huurder? Dan geldt dat als een verlenging voor onbepaalde tijd.

Daarnaast kent de wet bijzondere vormen met een eigen regime. Denk aan verhuur op grond van de Leegstandwet, de diplomatenclausule en hospitaverhuur. Welke vorm bij uw situatie past, luistert nauw. Laat een model of een concept daarom vooraf beoordelen.

Kan een tijdelijk contract tussentijds worden opgezegd?

Bij de tijdelijke contracten die nog zijn toegestaan mag de huurder tussentijds opzeggen. Dat moet tegen een dag waarop de huur betaald moet worden. De verhuurder kan dat niet. Dat verschil is bewust gemaakt. De wetgever heeft de huurder de ruimte willen geven die de verhuurder bij een tijdelijk contract juist niet krijgt.

Wat mag ik voor woonruimte aan huur vragen?

De huurprijs van woonruimte wordt beoordeeld met het woningwaarderingsstelsel, in de praktijk het puntensysteem genoemd. De woning krijgt punten voor onder meer de oppervlakte, de voorzieningen en het energielabel. Bij een bepaald puntenaantal hoort een maximale kale huurprijs.

Door de Wet betaalbare huur is dat stelsel sinds 1 juli 2024 dwingend geworden. Het geldt niet langer alleen voor de sociale sector, maar ook voor het middensegment. Vraagt u meer dan bij het puntenaantal past, dan kan de huurder verlaging afdwingen. De actuele grenzen en de puntentelling staan op de website van de Huurcommissie. Zij worden jaarlijks aangepast.

In de praktijk zijn er daardoor drie segmenten. Sociale huur loopt tot de huurtoeslaggrens, vroeger de liberalisatiegrens (143 punten). Daarboven ligt het middensegment, tot en met 186 punten. Pas daarboven begint de vrije sector, waarin u de aanvangshuur vrij kunt afspreken. Bij een nieuw huurcontract kan een woning die vroeger als geliberaliseerde huurwoning in de vrije sector viel, nu dus in het middensegment vallen, met een maximale huurprijs.

Een huurder kan de aanvangshuurprijs bovendien binnen zes maanden na het ingaan van de huur laten toetsen. Blijkt daaruit dat de woning onder de grens valt, dan kan de Huurcommissie de huur verlagen. Dat gebeurt met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum.

Wat is het verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte?

Een zelfstandige woning heeft een eigen toegang en een eigen keuken en toilet. Bij onzelfstandige woonruimte worden de toegang, de keuken of de sanitaire voorzieningen gedeeld. Studentenkamers zijn daarvan het bekendste voorbeeld. Het onderscheid bepaalt welke huurprijsregels gelden en welke contractvormen mogelijk zijn. Het is dus meer dan een formaliteit.

Mag een huurder de huur inhouden bij gebreken?

Niet zomaar. Een huurder die vindt dat u als verhuurder tekortschiet in het onderhoud, moet het gebrek eerst bij u melden. Hij moet u ook de gelegenheid geven om het te verhelpen. Dat betekent dat hij u binnen moet laten voor de reparatie. Melden per aangetekende brief is verstandig, omdat de datum van de melding later vaak bepalend blijkt.

Verhelpt u het gebrek niet of niet op tijd, dan kan de huurder huurprijsvermindering vragen. Bij woonruimte waarop het puntenstelsel van toepassing is, loopt die route via de Huurcommissie. Die behandelt het verzoek pas als u schriftelijk bent gewaarschuwd en zes weken de tijd heeft gehad. In andere gevallen beslist de kantonrechter. Ook die weegt altijd mee of u voldoende gelegenheid tot herstel heeft gekregen.

Krijgt u een beroep op huurvermindering, of houdt de huurder een bedrag in? Wacht dan niet af. Hoe eerder het gebrek is verholpen of weersproken, hoe kleiner het bedrag waar het uiteindelijk over gaat.

Hoe wordt de huurprijs van bedrijfsruimte bepaald?

Bij het aangaan van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte bent u vrij om samen een huurprijs af te spreken. Meestal wordt daarbij een indexeringsclausule opgenomen, vaak gekoppeld aan de prijsindexcijfers van het CBS.

Voor middenstandsbedrijfsruimte, dus winkels, horeca en ambachtsbedrijven, regelt de wet daarnaast een herziening. Loopt de overeenkomst na de eerste termijn door, of zijn er vijf jaar verstreken, dan kunnen huurder en verhuurder de huurprijs opnieuw laten vaststellen. Komt u er samen niet uit, dan kan de kantonrechter dat doen (art. 7:303 BW). Die beslist op basis van het advies van een deskundige. Die deskundige kijkt naar de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de voorgaande vijf jaar.

Zo'n traject vraagt voorbereiding. De keuze van de vergelijkingspanden bepaalt in belangrijke mate de uitkomst. Daar valt in een vroeg stadium meer aan te sturen dan later in de procedure.

Kan ik de huur van woonruimte opzeggen?

Huurders van woonruimte genieten huurbescherming. Opzeggen kan alleen op de gronden die de wet noemt. Denk aan wanprestatie van de huurder, dringend eigen gebruik of het verwezenlijken van een functie die het omgevingsplan aan het pand toedeelt. Stemt de huurder niet in, dan beslist de kantonrechter. De ervaring leert dat een gedegen voorbereiding hier het verschil maakt. Betrek ons daarom voor de opzegging en niet erna.